習近平總書記提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這一關于住房問題的新論述明確了我國住房權保障的目標，并提出從制度建設上保障人民住有所居。

房地產業還關系到國計民生，其狀況如何將直接關系到經濟和社會的發展。如何客觀分析、正確判斷房地產市場走勢，正視存在的問題，尋求解決問題的對策，讓房地產業規范健康運行是當前一個值得關注的問題。

一、當前房地產企業存在的主要問題

一是房地產企業成本不斷上升；二是受房地產金融環境收緊，資金來源方式下降，企業資金來源渠道變窄；三是受疫情影響，人均收入下降，市場需求不斷減少；四是有的房地產政策已經不適應目前的供大于求的供需關系；五是房地產預售制度存在一定的弊端。

二、全面放開房地產市場促進房地產市場健康發展的建議

一、取消房地產市場的預售制。預售制度的本質就是先付款，付款之后開發商再建設房子，這就意味著購房者買了房子，一直還著房貸，但是房子還沒有建好，這對購房者非常不公平。并且因為買房的資金已經付了，開發商就可能會降低房子的建設質量，導致實際交付的房子和原來的規劃不相符，大多數情況下業主也沒有辦法。除此之外，購房者還有可能面臨樓盤爛尾的問題，因為有些開放商把建房資金挪作他用，極有可能會出現資金鏈方面的問題，導致開發商沒有資金來建設樓盤，最終出現樓盤爛尾的問題，最受傷的還是購房者。目前全國范圍內出現了非常多的類似情況，給各地政府帶來一定的壓力。雖然預售制度長期存在，但是并不意味著預售制度就是合理的，雖然在房地產行業發展前期，預售制度給房地產行業帶來了很大的利好作用，促進房地產行業快速發展。不過從目前的樓市來看，預售制度已經開始“弊大于利”，長期來看，為了房地產市場的健康發展，預售制度取消是不可避免的事情。

二、取消或者下調公積金貸款的首付比例。住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房“認房不用認貸”政策措施。24~35周歲左右的年輕人是購房剛需的主要人群，他們都面臨剛工作沒有多少積蓄，尤其是結婚成家或者換個地方工作都需要居住的地方，首付比例調整后，會有更加多的才參加工作的青年人群購買房產。

三、取消房地產價格限制。取消限價購房政策支持居民家庭的剛性和改善型購房需求。制定“限漲令”的初衷，自然是為了遏制房地產價格的暴漲，但是通過行政手段來控制房地產的價格，無疑是在自欺欺人，這也導致了不少城市的新房與二手房之間的價格差距日益拉大。房地產市場供大于求，新房難以賣出，只有先降低價格，再以較低的價格回收成本。然而，房地產開發商大幅降低價格，可能會導致地方房地產市場的崩潰，從而對地方的土地收入和稅收都不利。于是又出現了“限跌令”。放開價格限制，可以讓房地產的利潤得到進一步的釋放，這對房地產開發商和消費者都有利。放開價格限制，實際上就是給那些已經陷入困境的房地產公司減壓，而房地產公司主動降低價格，也會讓剛需購房者更快地進入市場，從而提升房地產市場的活躍度。讓房地產行業重新回到一個自律的市場經濟體制中去。

四、出臺更加優惠的政策鼓勵改善型住房群體購房。從繼續鼓勵人才和生育二孩以上家庭購房、放寬新房購買條件、完善二手房交易政策、優化公積金貸款業務、首套房契稅補貼加大、調整首套房商業貸款利率等方面，進一步加大對剛性和改善性住房需求群體的支持力度，購房政策需要再度優化。

五、促進金融與房地產良性循環。2023年底召開的中央金融工作會議提出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式，是有效防范化解金融風險極為重要的一環。當前，我國房地產市場仍處于調整周期，有些房地產企業債務違約、個別房地產企業開發的商品住房難以按時交付，都是房地產行業所面臨的風險。銀行等金融機構加大對房地產企業的資金支持力度，企業恢復拿地積極性，讓房地產行業的銷售和供給等環節暢通起來。因此，健全房地產企業主體監管制度和資金監管十分必要，有助于防范和化解房地產行業金融風險。健全監管旨在使行業規范發展，避免重走過去的老路。監管將從房地產企業主體監管制度和資金監管兩方面著手。健全監管也有助于保障購房者利益不受侵害，重塑購房者及全社會對房地產行業的信心。構建房地產發展新模式，金融支持將發揮重要作用。城市更新、老舊小區改造、城中村改造、保障性住房、“平急兩用”基礎設施建設等，都是房地產發展新模式的有益探索。

吳劍委員：

您提出的《關于盡快全面放開房地產市場 促進房地產市場健康發展的建議》的提案收悉，經與區發改委、資規局、金融監管局、公積金管理中心通州管理部等部門會商，現答復如下：

一、關于商品房預售制度的問題

商品房預售制度，俗稱賣期房，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。我國住房制度改革初期，由于房地產開發企業普遍缺少資金，商品房供應量小，而借鑒引入了商品房預售制度，于1994年頒布《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規定，并于2001年及2004年進行了兩次修訂。總體而言，我商品房預售制度的確立是根據房地產市場的發展條件所決定的。從本質上看，商品房預售制度是房地產開發企業融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發項目資金周轉，提高資金的使用效率，解決部分房地產企業開發資金不足問題，以加快城鎮住房建設。但由于商品房預售自身存在的一些缺陷以及執行中的監管問題，造成了交付風險、辦證風險等購房糾紛和社會風險，實行現房銷售的呼聲也比較高。但從短期來看，如果取消房地產預售制度，會帶來供應量短期銳減，不利于市場平穩運行，須在房價平穩周期內逐步實現現房銷售。 您提出的有關建議具有很強的針對性和指導性。實行商品房現售制度，可有效規避當前預售制帶來的問題，有利于房企降低資金杠桿，充實開發經營資本金，防范化解行業和金融風險；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜，提升房地產開發品質；有利于降低購房人購房風險，防患“爛尾樓”風險和產權辦理風險，維護購房人的合法權益。目前，國內已有部分城市在推進現房銷售試點，在住宅經營性用地出讓時提出 “工程竣工后實行商品房現售”的掛牌條件。取消商品房現行的預售制度，執行商品房現售制度，需根據國家層面關于商品房銷售管理相關法律、政策調整后予以執行。

二、關于取消或下調公積金貸款首付比例

2023年3月，南通市住房公積金管理中心出臺《關于調整住房公積金相關政策的通知》（通金管規〔2023〕1號）文件，擴大住房公積金覆蓋面、提高住房公積金貸款額度，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，支持落實生育政策和人才政策。主要包含以下相關政策：①加大對在職職工和新市民、靈活就業人員貸款支持力度，住房公積金最高貸款額度調整為50萬元/人，100萬元/戶；②符合市委人才辦認定的高層次人才，住房公積金最高貸款額度提高至200萬元/戶。碩士研究生或高級職稱以上人員，住房公積金最高貸款額度提高至100萬元/人、200萬元/戶；③享受政府綜合補貼的青年人才在享受政府綜合補貼期間購買住房的，住房公積金貸款額度在其可貸額度的基礎上增加10萬元/人、20萬元/戶。最高貸款額度不超過60萬元/人、120萬元/戶；④二孩家庭住房公積金貸款額度在其可貸額度的基礎上增加10萬元/戶；三孩家庭住房公積金貸款額度在其可貸額度的基礎上增加20萬元/戶；⑤支持公積金繳存人用公積金支付購房首付。結合我區實際，經與公積金通州管理部溝通，可由購房者憑預（未）備案商品房買賣合同、不限金額的首付款發票、首付款轉入資金監管賬戶的證明等材料，到公積金業務窗口辦理提取個人賬戶公積金用于支付購房首付款的手續。

三、關于取消房地產價格限制

區房地產行業相關管理部門堅持“房住不炒”導向，確保房地產市場健康平穩發展，認真落實“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，努力營造良好營商環境。商品房價格實行市場調節價，我區發展改革（物價）作為商品房價格管理部門未出臺“限跌令”，商品房售價由房地產開發企業自主定價，由房地產開發企業自主到區發展改革委（物價）部門履行備案手續。從市場角度看，房地產商品房作為一種市場銷售流通的商品，其商品價格受市場銷售、經濟環境的影響波動較大。從我區商品房銷售數據看，2022年底新冠疫情封控解除以來，受疫情壓制的購房需求發生短暫釋放，2023年1至12月份，全區合計銷售新建商品房5834套、銷售商品房面積59.66萬㎡、銷售均價13190.41元/㎡，分別比2022年同期增長7.56%、-2.35%、-3.71%。總體看，受整體市場下行影響，商品住宅作為大宗商品投資的市場信心有待恢復，市場下行仍未見底、投資信心仍顯不足，未來購房需求可能持續下降，房地產開發企業通過“降價促銷”“以價換量”，維持銷售回款和項目建設將是當前和今后一段時間的常態措施。

四、出臺促進房地產市場銷售惠民政策

為支持和引導城鎮居民剛性和改善性購房消費需求，促進全區房地產市場平穩健康發展，結合我區房地產市場發展的實際情況，2022年出臺了《通州區促進城鄉統籌，改善居住條件暫行辦法》，對高層次人才、全日制普通高校畢業生、通州籍全日制大專及以上學歷在校生、農村居民（經濟合作社成員）、二孩三孩家庭、區內就業創業人員、家庭首套或改善性二套商品住宅等給予相應比例的購房補貼。同事，根據區委、區政府《通州區2022“營商環境提升年”實施意見》關于“落實人口安居工程”舉措，出臺《通州區穩定就業企業職工購房補貼實施細則》，對區內注冊企業穩定就業且連續繳納社保滿12個月、在區內購買新建首套商品房的企業職工給予房款總額（不含儲藏室、車位、車庫、閣樓價款）1.5-2%的購房補貼。2023年出臺了《關于促進全區房地產市場消費的意見》，支持企業人才引進，區內企業一次性購買區內同一新建普通商品住宅5套（含）以上，給予房價總款1%的購房補貼；支持改善住房條件，居民購買區內家庭首套或改善性二套新建普通商品住房的，給予1-1.5%的購房補貼。2024年4月30日，通州區出臺《促進全區商品住宅市場銷售若干措施的通知》《通州區軍人購房政策性補貼實施辦法》，一是調整住房公積金最高貸款額度，支持公積金繳存人用公積金支付購房首付；二是實行購房補貼政策，對區內企業一次性購買區內同一樓盤新建住宅3套（含）以上，給予購房總額（不含稅）1-1.5%的購房補貼；三是鼓勵“賣舊買新”，出售區內自有舊商品住宅并購買區內新建商品住宅的，分別給予1%的賣舊房補貼和購買新房補貼；四是對駐通州不對現役軍人及通州籍現役軍人，按軍官和軍士長在部隊職級享受的購房補貼面積，享受每平方800元的政策性購房補貼。義務兵享受房款總額1-1.5%的購房補貼。

五、促進金融與房地產良性互動

近年來，區金融監管部門積極開展支持建筑業、房地產業高質量發展的服務，主動為企業量身定制服務方案，以金融“活水”精準“滴灌”，助力行業健康、有序、高質量發展。2024年，區金融監管部門將認真貫徹中央金融工作會議精神和全區建筑業發展大會部署要求，以更飽滿的熱情、更務實的舉措、更恒久的韌性，與每家企業相伴相行，共同為通州爭當高質量發展排頭兵貢獻積極力量。

一是建筑業貸款投放納入對銀行業金融機構評價的重要內容，與財政性存款、公共資源配置強掛鉤，有力促進各機構對建筑業的重視、服務和支持。同時，促成25家地方分支機構簽訂《關于支持通州建筑業發展的公約》，達成不擅自簡單抽貸壓貸斷貸的相互制約機制，在同業行為的規范上，不斷完善企業融資問題反饋、行業主管部門協調、不當行為多部門聯合認定和制約等機制，堅決防止盲目抽貸壓貸斷貸等極端現象的發生。

二是積極鼓勵各金融機構針對房地產行業、建筑業的行業特點，不斷創新融資產品和服務方式，以更靈活、更便捷、更貼切的產品和服務滿足企業的業務需求。充分發揮地方國有機構的杠桿撬動作用，打通企業融資的難點。深入落實區政府《關于進一步加強區屬融資擔保和轉貸機構機制建設的指導意見》，推動國有擔保和轉貸機構與各銀行全面并聯合作，努力實現建筑業業務占比同翻番。積極鼓勵各銀行業金融機構向上爭取政策和資源，不斷提高服務企業的能力和能量。

三是積極響應區委、區政府“服務企業大走訪”活動，和相關部門一道，組織各銀行和擔保轉貸機構深入企業一線，進行深度服務，把金融政策送上門，把金融產品解析透，把“一企一策”的融資方案設計好，真正做到走訪無遺漏，服務全覆蓋。建立定期融資對接機制，每季度舉辦建筑業銀企對接會，及時發布各機構政策和產品變動情況，及時收集各企業新的融資需求，形成便捷高效的對接常態，解決好融資信息不對稱不及時的堵點。繼續深入落實紓困協調機制，第一時間協調有關企業遇到的問題。

下一步工作中，住建部門將充分發揮房地產行業主管部門作用，會同區相關職能部門進一步規范房地產開發企業從拿地到交房的全流程建設、經營、銷售等過程管控，防范項目建設風險，維護購房業主的合法權益，引導我區房地產市場和行業平穩、健康發展。

感謝您對我區房地產市場發展工作的關心、理解和支持。

南通市通州區住房和城鄉建設局

2024年6月19日