隨著城市化步伐的加快，對無主管單位、無物業管理企業、無業主委員會的“三無”小區進行綜合整治工作顯得尤為重要。“三無”小區綜合整治工作是改善居民生活環境的迫切需要，是通州區城市發展的迫切需要，是直接惠及人民群眾的民生工程，必須給予高度關注。目前，經過調研發現，通州區各個鄉鎮上的小區，問題較多，矛盾突出，存在很多“三無”小區。急需整治。
　　一是小區基礎設施差、配套設施不全、停車位不足、活動場所小，規劃建設上雨污未分流，經常發生管道堵塞現象，大多“三無”小區內只有門房，無綠化用地、無車棚，垃圾亂堆放，衛生和治安環境差，業主極為不滿，物業管理企業不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出。
　　二是小區物業費收繳困難，設計和建造標準低。
　　三是小區內道路狹窄，車輛通行困難，甚至有消防通道都被侵占現象，安全隱患大。
　　四是小區是開放式管理，無監控設備，進出人員較復雜，偷盜現象屢有發生。
　　為使無主管單位、無物業管理企業、無業主委員會全區“三無”小區變成有公共保潔、有綠化養護、有治安維護、有停車管理、有維修服務的“五有”小區。為此建議：
　　一、提高站位，加強領導。要盡快成立全區“三無”小區綜合整治和管理工作領導小組，辦公室設在區住建局，讓專業的人干專業的事。盡快制定出臺通州區“三無”小區綜合整治和管理工作實施細則，指導面上工作。在前期整治方面，要加強宣傳和指導。
　　二、綜合整治，統籌推進。通州“三無”小區整治，要從重點完善設施到系統綜合整治、從職能部門的“單打獨斗”到有關部門的整體推進轉變，全方位考慮，統籌謀劃推進。對各地所有擬整治小區進行審定，在摸清底數的基礎上，科學分類，統籌安排，分期分批推進。在實施過程中，要把好質量關，按創建文明城市的要求，進一步明確整治的要求和標準。
　　三、加大投入，強化管理。在管理方面，可采取兩種模式，一是社區監管下的社會化管理模式，在探索推進市場化運作的同時，成立機構，明確專人，加強監管;二是居民自治模式，由居民自愿推選代表進行自我管理，選擇符合條件的部分小區推行。同時，在經費投入上，建議實行“政府投一點、鎮（街道）補一點、居民收一點”模式，建立政府、社區、個人共同分擔機制，調動居民的積極性，并將其納入民生工程。既不能讓社居和群眾有政府大包大攬的感覺，又要老百姓切實感覺到黨委、政府在做好事、辦實事。
　　四、明確分工，強化責任。區住建局是“三無”小區綜合整治和管理的職能部門，要在工作職責和功能定位上有清醒的認識，要堅持“統一管理、分級負責”，對整治項目統一規劃、統一招標，制定整治和管理標準;縣城管局要轉變觀念，要由“墻外”向“墻內”轉變，積極參與，義不容辭;縣文明辦要結合文明城市創建的標準，加大督查督促力度。縣城所在中心鄉鎮和社區要具體負責管理工作，明確各自職責，責任落實到位。

張建峰委員：

您提出的《關于加強“三無”小區整治的建議》提案收悉，現答復如下：

目前，我區共有各類住宅小區381個、總建筑面積約2470.36萬平方米。其中由屬地政府提供基礎物業服務的拆遷安置小區88個、老舊住宅小區（含單棟）155個,建筑面積約950萬平方米，您所說的“三無”小區已涵蓋為老舊小區范圍由屬地政府托管提供基礎物業服務，目前全區基本實現住宅小區基礎物業服務全覆蓋。具體管理做法有以下幾方面：

一、多措并舉，完善區級管理體制

一是創新物業監管機制。深化完善“區級指導、屬地主抓、社區參與”的“三級管理”網絡，推行“三位一體+業主委員會”的物業管理體制，形成以社區（村居）支部為龍頭、業主委員會為主體、“單元長、樓長”為基礎的網格化管理網絡。二是推進管理職權下移。2014年以來，根據《江蘇省物業管理條例》、《通州區物業管理全覆蓋實施意見》等精神，進一步明晰各鎮（區、園、街道）物業管理主體職能，將前期物業備案、物業承接查驗備案、住宅維修資金使用初核等職能全部下放，使各屬地、社區日常物管工作職能與承擔事務、責任與權力相對等。

二、健全機構，實現物業管理多樣性

一是成立組織，加強領導。各鎮（區、園、街道）都積極探索符合自身實際情況的拆遷安置小區物業管理模式。如金沙街道高度重視，設立城鎮管理辦公室，組建專門工作隊伍，由街道辦事處主任為組長，分管副書記為副組長，街道辦副主任擔任辦公室主任。主要負責轄區范圍內所有小區（包括拆遷安置小區、老舊小區）物業管理工作，制定、組織和實施考核，協調處理小區管理過程中產生的矛盾、數字城管、12345熱線交辦問題、重大物業信訪事件和涉及安全隱患的應急維修及工程項目。金新街道積極探索“黨務、居務、物管”三位一體的管理模式，構建縱向到業主、橫向覆蓋小區，體內大循環的新型治理體系。社區在黨總支、居委會統一領導和管理下，以社區黨組織為核心、居民自治組織為主體、物業管理為依托，齊心協力，做優權限內承接的公共管理和公益服務等事項。二是加強配套，完善功能。興仁鎮、先鋒街道等拆遷安置小區以打造“15分鐘生活圈”為目標建立完善超市、菜市場、公交、醫療衛生站、便民維修服務、水電辦理網點等建設；華山社區進一步整合社區資源，優化硬件設施建設，完善各種配套服務設施。逐步在小區公共服務中心設立圖書、報刊閱覽室、電子閱覽室、棋牌室、健身活動室等服務平臺。平潮、興東等安置區進一步拓展服務內容，積極創新“為民服務”模式，在不擾民的前提下組織開展教授廣場舞活動，充分發揮廣場舞的凝聚力，讓業主和睦相處；利用物業用房，組織棋類、牌類比賽，讓業主從“閑言雜語”的氛圍中走出來；發揚“鄰里守望”意識，只要有業主向小區鄰里、保安等告知外出，他們就會格外重視該棟樓的巡查，讓外出的業主放心、安心。針對老舊小區分“散、小、差”“的特點金沙、金新街道采取”“統一規劃、成片打包”“的方式將老舊小區以組團方式通過招投標確定物業服務企業，街道制定相關考核方案，按照實際考核情況補貼物業費用。三是加大投入，確保服務。拆遷安置小區、老舊小區具有特殊性，由于居民思想觀念、生活習慣等原因，入住群眾對市場化物業收費管理還不能適應，目前階段我區老舊小區和安置小區采取屬地政府主導、區級財政補貼相結合的物業管理方式，目前，區級財政每年投入2500萬元對城區金沙、金新街道給予老舊、拆遷安置小區等進行物管補貼，其他鎮（區、園、街道）也將老舊、安置小區物管補貼納入同級財政預算內，確保享受物管補貼的老舊、拆遷安置小區按照基礎物業服務標準落實到位。

三、加大指導，提高鎮區物管水平

為進一步提高各鎮（區、園、街道）物業行業管理水平，促使老舊、安置小區物業服務逐步走上規范、有序、健康軌道。我局根據區政府出臺《通州區住宅小區物業管理全覆蓋實施意見》、《住宅小區物業管理分級分類考核評比辦法》等文件，進一步加強了對各鎮（區、園、街道）老舊、安置小區物業服務的指導服務工作，制定了相應的實施細則，采取實地查看、調閱資料、聽取居民意見、第三方檢查等方式，從公共秩序維護、配套設施管理、清潔衛生服務、小區綠化養護、違章搭建勸阻、物業收費實績、居民滿意度等八個方面進行綜合考核，為物業企業的誠信考核及屬地政府考核提供依據。推動老舊、安置小區達到“物業補貼不加、基本物業服務不少、社區管理有序”的目標。

雖然我區在老舊、拆遷安置小區管理上取得一些成績，但一些物管難題仍未得到有效破解，主要表現在：

一是基層管理作用發揮難。我區雖已建立區級、屬地、社區“三位一體”的物業管理網絡，但多數鎮（區、園、街道）、社區（居委會）物業管理機構缺少專職人員，工作力量薄弱，業務能力不強。個別鎮區對物業管理工作重視不夠到位，不同程度地存在著“上熱下冷”、“點熱面冷”的問題。

二是群眾參與氛圍不濃。部分業主“花錢買服務”意識和主動參與、支持物業管理的思想認識不強，片面強調自身權利，忽視自身義務，不繳物業費、毀綠種菜、亂停亂放等不文明現象依舊存在。由于老舊、安置小區群眾歷史遺留問題較多加之不交物業費已成習慣，所以屬地政府對老舊、安置小區試行“物業服務收費”畏難情緒較為普遍，推動此項工作的積極性不高。

三是經費保障有待加強。我區建制鎮的老舊、安置小區數量較多，目前區財政僅補貼城區其余各鎮區均為自籌資金，由于屬地財力狀況的差異性，部分鎮的小區物業補貼資金缺口較大，由于物業補貼標準低，物業企業勞動力成本又不斷增加，導致部分企業缺乏穩定的員工隊伍和優秀的管理人員管理和服務水平較低，僅僅滿足于“掃個地、拖個桶、站個崗”的狀況，物業管理服務提檔升級也無從談起。

四是住宅小區綜合管理難。住宅小區管理涉及公安、城管、住建、物價、市監、消防等多個職能部門和供水、供電、供氣、通信多個專業服務單位，很多事務和矛盾都超出了街道、社區管理范疇，如安置小區電瓶車違規充電、汽車違規停放、違規群租等跨部門的復雜問題僅僅依靠屬地政府和物業服務企業管理很難及時解決問題。

下一步，我局將從一下幾個方面努力，推動我區物業管理水平持續優化和提升。

一是夯實基礎，深化治理體系。著眼打基礎、聚合力，進一步提升分級、聯動管理效能，推動屬地政府將物業管理納入社區綜合治理體系。進一步厘清街道和社區物業管理具體工作內容，加強對街道、社區等物管工作人員業務培訓，不斷提升基層物管人員履職能力。以“三位一體+業主委員會”為抓手，完善以社區黨總支牽頭、業主委員會為主體、各“單元長、樓長”為基礎的網格化管理機制，推動物業管理與社區工作的融合聯動。

二是加大投入，完善配套設施。2020年，將繼續要求各鎮（區、園、街道）按照物業管理規范化建設工作要求，落實專項資金完善增設老舊、安置小區（集體土地）監控、消防設施、房屋及配套設施維修、硬化小區道路、清理毀綠種菜、補栽小區綠化、清除違章搭建、清理垃圾約、清理亂拉亂掛、亂貼亂畫等，使小區基礎設施和環境秩序進一步加強，針對目前有關鎮（區、園、街道）物管補貼資金籌集困難等問題將建議區政府從區級財政中拿出配套資金予以補助。

三是教育引導，建立“網格化管理”。引導鎮（區、園、街道）充分發揮社區（居委會）組織者的作用，一要按照社區“網格化管理”的要求對已建成拆遷安置小區按一定戶數劃分為一級、二級網絡，配齊責任人，每個網格還建立一支由居民小組長、樓道長、黨小組長、社區民警、物管人員等共同組成的網格隊伍參與小區各項事務的管理。二要加強文化教育，提升居民素質。通過開展各類活動，借助廣播、電子屏、宣傳欄等載體，用群眾語言來宣傳文明的生活習慣、健康的生活方式、高尚的道德情操和安全知識，把城市市民物業付費的理念傳輸給他們，縮短村民向市民轉變的周期。經常性的開展各類業主活動，培養社區群眾的主人翁意識，主動參與和融入到社區的建設中來，不斷提升業主的法律意識和環保意識，共同創造一個良好的社區生活環境。

四是加強指導，提高物業服務水平。我局將進一步加強對各鎮（區、園、街道）物業服務企業選聘、組建業主委員會和群眾自治工作的服務指導和協調力度，及時解決各鎮區在物業管理過程中的困難。推進住宅小區“物業服務規范化”常態檢查由城區向鎮（區、園、街道）擴大，積極將“第三方” 評價物業服務企業的合同履約率和業主滿意度引入到鎮（區、園、街道）老舊、安置小區考核。結合老舊、安置小區物業管理實際開展創建老舊、安置小區物業管理示范項目，復制推廣先進管理模式和經驗，以點帶面不斷推動我區老舊、安置小區物業服務水平整體提升。

感謝您對我區物業管理工作的關心、理解和支持！